Wann braucht es eine Grundstücksvermessung?

Das Haus planen

Grundsätzlich gibt es keine Pflicht, Ihr Grundstück vermessen zu lassen. In den meisten Fällen liegen die Daten ohnehin beim zuständigen Katasteramt vor. Eine Grundstücksvermessung ist jedoch sinnvoll, wenn die Grenzen unklar sind, weil die Grenzzeichen fehlen oder nur schlecht erkennbar sind oder die Erfassung sehr lange zurückliegt und alte Messverfahren genutzt wurden. Außerdem ist eine solche Vermessung hilfreich, wenn Zäune oder Gebäudeverläufe nicht passend zu den Grenzpunkten erscheinen oder Streitigkeiten mit den Nachbarn zum genauen Grenzverlauf aufkommen. Ein weiterer Fall, bei dem die Grundstücksvermessung eine gute Entscheidung ist: wenn Sie nur einen Teil einer Liegenschaft kaufen.

Bei einer Parzellierung oder dem Neubau verhält sich das etwas anders – dann ist eine Grundstücksvermessung unabdingbar. Sie wird wie beispielsweise der Lageplan für den Bauantrag und die Eintragung in die Flurkarte des Katasteramts und ins Grundbuch benötigt.
 

Was macht das Katasteramt?

Das Katasteramt ist auch unter dem Begriff Vermessungsamt bekannt. Es ist für die amtliche Kartographie von Land- und Seegebieten zuständig und übernimmt damit die Vermessung von Grundstücken. Zudem gibt es selbständige Vermessungsbüros, die diese Dienstleistung anbieten. Die Preise richten sich nach einer Gebührenordnung und werden gemäß der zu vermessenden Grundstücksgrößen berechnet. (*Link s.u.) Alle vermessenen Flurstücke werden zunächst in ein Liegenschaftsbuch eingetragen. Aus den exakten Daten der vermessenen und erfassten Grundstücke lässt sich anschließend die sogenannte Liegenschaftskarte (Umgangssprachlich auch Flurkarte) anfertigen. Darin ist die räumliche Lage des Grundstücks und die auf der Fläche vorhandenen Gebäude klar erkenntlich. Als Liegenschaft bezeichnet man die Kombination aus Gebäude und Grundstück. Die Grundstücksgrenzen lassen sich anhand von eben diesen vorhandenen Liegenschaftskarten erschließen. So sind die Besitzverhältnisse eines Grundstücks klar und genau definiert. Für Sie als Bauherr und Grundstückskäufer sind diese Daten damit von entscheidender Bedeutung.

Grenzanzeige und Grenzvermessung – der Unterschied

Es gibt die Grenzanzeige und die Grenzvermessung. Erstere ist einfacher umzusetzen. Denn bei der Grenzanzeige werden nur mithilfe der Unterlagen aus dem Kataster die Grenzen vermessen, vorhandene Grenzzeichen farbig markiert und nicht vorhandene durch kleine Pfähle angezeigt. Das geht natürlich nur, wenn die Grenzen bereits festgestellt worden sind. Bei der Grenzvermessung werden Erklärungen der Nachbarn entgegengenommen und sämtliche Mängel an der Abmarkung beseitigt. Kommen währenddessen Differenzen zu den Katasterunterlagen auf, braucht es ein amtliches Vermessungsverfahren, um diese zu beseitigen. Diese Arbeit darf ausschließlich ein öffentlich beauftragter Vermessungsingenieur und das zuständige Katasteramt ausführen. In einem abschließenden Grenztermin werden alle Beteiligten über das Ergebnis der Vermessung informiert und bestätigen dieses in der Grenzniederschrift.

Das Vermessungsrecht unterliegt der Länderhoheit – so ist es von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Im Folgenden finden Sie die wichtigsten Eckdaten zum jeweiligen Vermessungsrecht in Hamburg und Schleswig-Holstein:

Vermessungsrecht Hamburg

  • „Flurstücke werden auf Antrag (…) von Amts wegen gebildet. Die Bildung von Flurstücken ist den Eigentümerinnen oder Eigentümern und Inhaberinnen oder Inhabern von grundstücksgleichen Rechten bekannt zu geben sowie unverzüglich dem Grundbuchamt mitzuteilen.“
  • „Der Verlauf der Flurstücksgrenzen wird durch die Koordinaten der Grenzpunkte im geodätischen Bezugssystem bestimmt (Koordinatenbasierter Grenznachweis).“  Sind (…) solche Koordinaten noch nicht ermittelt, bilden alle Vermessungsergebnisse, die im Rahmen vorhergegangener Grenzherstellungen und Grenzfeststellungen entstanden sind, den Grenznachweis.“
  •  „Grenzpunktkoordinaten können ohne örtliche Überprüfung der Grenzpunkte aus den Vermessungsergebnissen, die im Rahmen vorhergegangener Grenzherstellungen und Grenzfeststellungen entstanden sind, ermittelt werden (…).“„Ist eine Ermittlung von Grenzpunktkoordinaten gemäß Absatz 3 nicht möglich, sind die betroffenen Flurstücksgrenzen durch die zuständige Behörde nach Absatz 5 festzustellen (Grenzfeststellung).“
  • „Im Grenzfeststellungsverfahren ist zur Anhörung der Beteiligten ein Grenztermin abzuhalten. (…) Über den Grenztermin ist eine Niederschrift anzufertigen, die die Stellungnahme der zum Grenztermin erschienenen Beteiligten zu den entscheidungserheblichen Tatsachen enthält. Das Ergebnis der Grenzfeststellung ist den Beteiligten schriftlich bekannt zu geben.“

 

Vermessungsrecht Schleswig-Holstein

  • „In den Liegenschaftskataster-Abteilungen des LVermGeo SH werden die für die Vermessung erforderlichen Vermessungsunterlagen (das sind die bei vorangegangenen Vermessungen entstandenen Vermessungszahlen) bereitgestellt. Der Termin der Vermessung wird den Beteiligten (Eigentümerin/Eigentümer, Erwerberin/Erwerber und Grenznachbarin/Grenznachbar) im Vorwege mitgeteilt.
  • Bei der örtlichen Vermessung werden zunächst die bestehenden Grenzen des zu teilenden Grundstücks aufgesucht und überprüft. Dabei können auf Wunsch fehlende Grenzmarken wiederhergestellt und neu abgemarkt werden.“
  • Danach erfolgt in Absprache mit den Beteiligten die Festlegung der neuen Grenzen und die Abmarkung der neuen Grenzpunkte.
  • Bei einem Grenztermin werden den Beteiligten die alten und neuen Grenzen angezeigt und erläutert. Hierüber wird ein schriftliches Protokoll (das amtliche Grenzprotokoll) erstellt. Beteiligte, die bei dem Grenztermin nicht anwesend sind, erhalten eine Kopie des Grenzprotokolls.“

Die bei der Vermessung entstandenen Vermessungszahlen werden in einem Vermessungsriss festgehalten. Mit Hilfe dieser Zahlen können die alten und neuen Grenzen dieses Grundstücks jederzeit überprüft und wieder hergestellt werden. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des LVermGeo SH berechnen die Flächen der Trennstücke und tragen die neuen Grenzen in die amtliche Liegenschaftskarte ein. Dabei erhalten die Trenn- und Reststücke auch neue Flurstücknummern. Anschließend werden die Katasterauszüge erstellt, mit denen die Notarin/der Notar dann die Umschreibung des neuen Grundstücks beim Grundbuchamt beantragt.

 

Auswinkeln

Wie betrifft Sie das als Bauherr? Der Planer erstellt mit Ihnen gemeinsam, gemäß den vorgeschriebenen Richtlinien, einen Lageplan für das zu erstellende Gebäude.  Dieser beschreibt die genaue Position innerhalb der erlaubten Möglichkeiten. Anhand dieses Lageplans erfolgt dann das Auswinkeln. Das Auswinkeln ist der erste Schritt auf der Baustelle, der direkt mit dem zu erstellenden Gebäude zu tun hat. Gemeinsam mit der Bauherrenschaft werden die Winkelböcke bzw. das Schnurgerüst zur Sicherung der Gebäudeecken während der Rohbauphase aufgestellt. Das von den Bauherren beauftragte Vermessungsbüro überträgt die Gebäudeeckpunkte (gefluchtet) auf die Winkelböcke. Die Sockelhöhe wird ebenfalls mit der Bauherrenschaft gemeinsam vor Ort festgelegt. Sie kann jedoch von der zuständigen Baubehörde vorgeschrieben werden. Nach Fertigstellung des Bauvorhabens müssen Sie noch die Gebäudeeinmessung zur Aufnahme in das Liegenschaftskataster beauftragen.

 

Grundstücksvermessung: Diese weiteren Arten gibt es

Außerdem gibt es die Teilungsvermessung, für den Fall, dass Sie einen Teil Ihres Grundstücks verkaufen wollen. Die Gebäudeeinmessung betrifft die Neuerrichtung eines Gebäudes oder Grundrissänderungen – die Veränderung wird an das Liegenschaftskataster übermittelt und in die Flurkarte eingetragen. Bauen Sie Ihr Haus mit Kagebau, stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite – so auch bei der Grundstücksvermessung. Haben Sie noch Fragen oder wünschen Sie ein Beratungsgespräch? Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

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