Wie wird die Wohnfläche richtig berechnet?
Die angegebene Quadratmeterzahl einer Immobilie entspricht nicht immer der tatsächlichen Wohnfläche. Denn bei der Wohnflächenberechnung kommen unterschiedliche Methoden zum Einsatz – je nach Berechnungsgrundlage und Raumnutzung.
Grundsätzlich bezeichnet die Wohnfläche die Summe aller anrechenbaren Flächen innerhalb der Wohnräume. Dazu zählen zum Beispiel Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche und Bad. Für Bereiche wie Balkone, Terrassen, Dachschrägen, Kellerräume oder Dachböden gelten jedoch besondere Regelungen – sie werden nur anteilig oder gar nicht berücksichtigt.
In der Praxis gibt es zwei gängige Berechnungsarten:
Wohnflächenverordnung (WoFlV): Wird meist bei Mietwohnungen oder öffentlich gefördertem Wohnraum verwendet. Hier werden z. B. Balkone mit maximal 50 % angerechnet, Räume mit Dachschrägen nur anteilig.
DIN 277: Diese Norm findet häufig bei Neubauten, Gewerbeimmobilien oder im Rahmen von Finanzierungen Anwendung. Sie berücksichtigt auch Nutzflächen und technische Funktionsflächen – ergibt also eine höhere Gesamtfläche als die WoFlV.
Seltener kommen weitere Normen wie DIN 283 oder die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) zum Einsatz. Letztere wird seit 2004 für Neuberechnungen nicht mehr verwendet.
Tipp: Welche Berechnungsmethode für Ihr Vorhaben am besten geeignet ist – zum Beispiel im Hinblick auf Finanzierung, Fördermittel oder Verkaufswert – sollten Sie frühzeitig mit Ihrem Architekten, Bauträger oder Ihrer Bank abstimmen.
Was zählt zur Wohnfläche – und was nicht?
Laut Wohnflächenverordnung (WoFlV) gehören zur Wohnfläche alle bewohnbaren Räume einer Immobilie – also z. B. Wohn- und Schlafzimmer, Küche oder Bad. Nicht zur Wohnfläche zählen Keller und Dachböden, sofern sie nicht zu Wohnzwecken ausgebaut sind.
Einige Flächen werden nur anteilig angerechnet:
Balkone, Loggien und Terrassen: je nach Ausstattung zu 25 % bis maximal 50 %
Treppen: Flächen mit mehr als drei Stufen zählen nicht zur Wohnfläche
Dachschrägen:
– Ab 2 m Raumhöhe: 100 % anrechenbar
– Zwischen 1 m und 2 m: 50 % anrechenbar
– Unter 1 m: nicht anrechenbar
Alternative Berechnung nach DIN 277
Für Bauträger, Investoren und Vermieter ist häufig die Berechnung nach DIN 277 vorteilhafter – denn hier wird mehr Grundfläche vollständig angerechnet, z. B. auch unter Dachschrägen oder bei großzügigen Außenflächen.
Die DIN 277 unterscheidet:
Wohnflächen
Nutzflächen (z. B. Lager-, Büro-, Hobby- oder Technikräume)
Verkehrsflächen (z. B. Flure, Treppenhäuser, Aufzüge)
Auch Balkone, Terrassen und Loggien gelten hier als Nutzflächen und können vollständig berücksichtigt werden, was sich insbesondere bei der Planung oder Vermarktung positiv auf die Flächenangabe auswirkt.
Grundsätzlich können Sie als Bauherr Ihre Immobilie selbst ausmessen. Soll die Berechnung durch einen Experten ausgeführt werden, ist ein Gutachter in der Regel dafür zuständig. Dieser weiß sicher, welche Flächen wie berechnet werden dürfen. Immerhin ist der Prozess durch die unterschiedlichen Methoden nicht ganz einfach. Im Schnitt kostet die gesamte Wohnflächenberechnung etwa 150 bis 250 Euro.
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